三水广场总经理叶浩佳：地段论+市场容量论
来源：未知 2011-07-04 15:09:05| 查看：次中国养猪网
2005年9月12日三水广场开业，在经历了近两年的发展，出租率达到了100%的三水广场获得了业界的高度关注。三水广场的总经理叶浩佳说：“作为长期经营的物业，我们还有相当长的路要走。”
切入时机：将旺未旺
在一个普通的工作日，记者走进了三水广场，卖场内人气依然不错。叶浩佳微笑地表示，“其实这与我们几年前的预想是一致的，对于商业项目来说，切入的时机最为关键，切入时间太早，经营的成本和压力会太大，太晚则代价会很高。将旺未旺之际，则是上佳的时机。”
他告诉记者，在考察三水广场项目的时候，同时也有考察另外一个城市的项目，但是他们最后还是选择了三水。其主要原因有两个，首先是三水的经济水平，无论是人均GDP还是在百强县中的排名，三水的各项指标都是非常理想的；还有就是从规划来看，仅西南街道的城镇人口在近期（2010年）将达到30万左右，整个三水的人口将达到50万左右。无论是未来的人口增长预期还是经济增速的预期，都说明三水的市场处于一个将旺未旺之际，是一个上佳的时机。
“我们开始启动了三水广场的项目，现在我们一期物业出租率达到了100%，去年一年的营业额就达到了1.5亿元。无论是人流量还是营业额，今年比去年同期的增长大约为20%左右。”
选址：两大黄金要则
在选准了时机之后，做商业地产最为关键的一点就是选址了，结合三水广场的发展，叶浩佳总结了两大黄金要则。
其一就是项目所处的具体位置。房地产中的地段论在商业项目的选址当中也是至关重要的。选址倘若离原有的商业项目比较近，周边的人口和消费力支撑不够的话，几个项目之间将进行直面的竞争，争夺并不充沛的资源，新项目的压力无疑会非常之大。南海、顺德这两个区域的中心，商业都已经具备一定规模了。而三水广场周边都没有同类的业态，所以做起来相对轻松一些。
还有一点很重要，就是要考察项目所在地的市场容量，超过一定范围的商圈是无效的，一般半小时车程以外的消费力通常都很难聚集。一般就商业地产的三级市场来说，支撑一个6~8万平方米的商业广场，需要大约50万左右的人口才足够支撑。
“在确定了时机和选址后，在经营方面再根据现实情况不断进行调整，优化业态组合，这样的商用物业的生命力也会越来越强。”叶浩佳谈到未来充满了信心。
三水广场动态
目前三水广场二期部分正在有条不紊地建设中，将建成为集专卖店、百货、数码家电、家私广场、写字楼、酒店等为一体的综合体，总面积将超12万平方米，2009年全面投入使用。据了解，三水广场二期建筑面积为80277㎡，除了卖场部分外，还有南北两座塔楼。全新二期的首层设置与一期比较近似，除了商铺外，将有部分百货的门厅以及一些西餐厅等功能店；二楼将引进国内知名的百货公司，此外还有数码家电、家私广场；三楼将以美食、娱乐、电影院线等为主；四楼将有游泳池、多功能会议厅、休闲中心等多功能配套设施。南塔楼是写字楼，北塔楼将用作公寓和酒店。
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