新世界百货，扩展计划三方并行

　　主持人：让我们从你“主政”的新世界百货谈起吧，从股价来看，新世界百货应该说是非常成功。新世界拥有的基建、地产、投资等多项业务，也都拥有上市企业，这就带来两个问题，第一，新世界百货单独分拆上市的意图是什么？第二，如何理解上市后的新世界百货与其他新世界旗下的上市企业之间的关系？

　　郑志刚：我想，这个问题可以分三个层面来解释。第一，分拆上市可提高新世界中国地产在营运及财政上的透明度；第二，新世界百货作为独立上市实体，能够通过债券及股本市场筹集未来投资的资金，从而提升其地位，此举有助新世界中国地产提升其估值潜力，第三，新世界中国地产将可透过其股权继续从新世界百货的业务前景及业绩中获利。

　　主持人：新世界上市之后，你的父亲郑家纯曾表示，新世界百货将会保证每年3~4家门店的“增量”，这个所谓增量，究竟是指新世界百货独立新开百货门店的数量，还是也包括目前新世界中国地产旗下的一些百货商场资产？

　　郑志刚：就新世界百货的扩展策略，我们采取三方并行的扩展计划。公司将继续在主要城市物色合适地点开设新的自有店及管理百货店。我们也将伺机收购其他具增值能力的百货店，包括现时拥有选择权或优先购买权的管理店。自有店是我们发展的重点，而每年3~4家百货门店的增量，即包括自有店，也包括管理店。

　　主持人：新世界的多家上市公司都在香港，而现在，内地很多的房地产企业都完成了赴港上市，而且上市之后，这些企业的土地储备都有了几何级的增长，而土地储备对地产上市企业的业绩的关键意义，众所周知。新世界中国地产很早就在香港完成了上市，那么，在如今土地价格飞涨的情况下，新世界中国地产的土地储备情况如何？未来如何使用这些土地？

　　郑志刚：到2007年6月30日，也就是发布中报时，新世界中国地产的可发展楼面面积已达到约2600万平方米。

　　长线发展策略包括市中心旧城改造及分开多期发展的大型综合社区项目。旧城改造项目不单纯是建筑本身的建造，更包括配置及经营整个社区所需的商业、消闲购物及娱乐文化等设施及服务。在中短线策略上将集中发展30万平方米至50万平方米的中型住宅项目，以及较大型的住宅项目，以满足中至高收入家庭的需求。

　　现在，我们在保持现有一二线城市，如北京、上海、广州及武汉等地的发展优势外，将拓展充满增长机会的中西部二线城市，如成都、长沙及贵州，以及广东佛山等城市。

　　独挑大梁，我展现的是我的精神年龄

　　主持人：你现在主管着地产、百货、投资三项新世界的核心业务，但第一次“独挑大梁”的，还是新世界百货这块阵地，在新世界众多的业务领域中，为什么选择新世界百货作为你“独挑大梁”的开端？你的家族当时是如何考虑的？

　　郑志刚：这与我个人的履历相关，我13岁的时候，父母就把我送到了美国读书，在高中的时候我就立志要进哈佛大学，最后通过自己的努力如愿以偿，我选择了东亚文学这个专业。为什么选择这个专业呢，因为我有一个习惯，就是以五年或十年为自己的人生路径进行规划，我相信人文、历史及所有涉及人生观的东西需要在年轻的时候系统学习，这是做事的基础。

　　在哈佛的学业结束后，我先后在美国的华尔街、亚洲的日本和中国香港工作，这几年间，我从事的全部是投行业务，有风险投资，也帮助其他企业上市。因此，通过这些工作经历，对于资本运作、风险投资、企业管理的个中规律，都有了很成熟的把握。这时，恰好新世界百货马上要进行IPO工作，我此前几年间积累的知识和经验正好得以发挥。

　　主持人：听说你在新世界百货上市的过程中，短短一周的时间，就会见了200多个投资人，真的是这样么？如此大的工作强度，我很难把这一切和香港一个富豪家族的长孙的生活联系起来。

　　郑志刚：从去年开始，我开始准备新世界百货的路演，现在回忆起来，每天的生活除去在天上飞来飞去，就是在世界各地会见各个机构的投资人。在美国、日本、中国香港、新西兰、澳大利亚，每天的生活都是如此，除去很少的睡觉时间之外，早餐、午餐、晚餐通常也都是和投资人、基金经理一起用餐，和他们沟通路演方面的事情。当然，最令人欣慰的是新世界百货业绩取得很大提升，刚刚发布的年报显示，实现净利润3.03亿港元，较去年同期的1.58亿港元增长92%。

　　主持人：你在主持新世界百货路演的时候，只有28岁，而且是郑氏家族长孙的“身份”，当时这个团队中的大部分人肯定比你的年龄大，可能很多人也都是为新世界的创立、发展做出过巨大贡献的“功臣”，你怎么实现对这样一个团队的有效领导和管理？

　　郑志刚：路演的团队平均年龄在40岁上下，基本上所有人的年龄都比我大。但是，在工作当中，我所展现的是我的精神年龄，而不是我表面上看上去的那个年龄。你看我的脸，我的脸就是28岁，面容是父母给予的，我就是一张娃娃脸，你现在看我的脸是28岁，等到我60岁的时候，你看我的脸可能还是28岁，所以看一个人成熟与否，看的不是他的面容。

　　展现你心理年龄的成熟，是要靠工作、靠业绩的。我在带领团队工作时，很少有“管理”这样的意识，我要和我的团队一起工作、奋斗。在整个路演的过程中，我和我的团队成员的状态是一样的，我跟他们一起工作，并不是高高在上，发号施令，我要和我的团队一起，达成最终的目标，这样，所有的人都会认同我。而作为一个团队的“领袖”，被团队成员认同是十分重要的。

　　面对老臣，激励和尊重他们最重要

　　主持人：实际上，在路演结束，企业开始运转之后，你作为一个企业的主要管理者面临的问题是类似的，但有一个问题会与路演时不同，那时的团队较小，你可以依靠你个人的工作态度、业绩去取得他们的认同，那现在，企业的团队变得很大，更多的团队成员可能首先看到的，还是你“28岁，郑氏家族长孙”的这个身份，这个问题怎么处理？

　　郑志刚：首先还是作为一个团队的“领袖”，要做好自己，这是最基本的。另外十分重要的就是激励和尊重。

　　所谓激励，我仍然觉得路演时的经历是一笔宝贵的财富。在那个时期，我个人的努力工作，以及日后达到的效果，不仅仅是取得团队成员的认同，同时也起到了激励的作用。我用我的工作态度、成绩，激励了团队的成员，这样，达到了目标之后，整个团队的战斗力、凝聚力都会有很大的增强。到了带一个更大的团队的时候，规律是一样的，我相信这一点。

　　同时，作为一个团队的“领袖”，对成员的尊重是十分重要的。当你通过你的工作所取得的业绩得到了他们认同的时候，身份、年龄都已经不再是沟通的障碍。

　　主持人：你很多次提到通过自己的行动对团队的感染和激励，但上市时你的团队成员都是很成熟的，他们都在新世界工作多年，已经是对新世界的企业文化、团队作战有深度认同的员工。而企业正常运作起来的时候，团队的规模要大很多，也要有大量的新成员进入团队，对于这部分人才，你不可能像路演时一样，靠自己的行动感染他们，对这部分团队的成员，你怎么使他们真正融入团队？

　　郑志刚：首先你可以了解一下我目前所负责的所有工作，除了分管直接投资、新世界百货业务、地产业务之外，我工作的最重要一项内容，就是建立一个人才的培养、培训机制，有了这个机制，就可以解决你说的我的个人如何影响一个大规模团队的问题。

　　每一年，新世界几乎都要到中国的各大高等学府中寻找毕业生中的人才，我的要求很明确，新世界的整体团队，一定是拥有国际化视野的同时，也实现高效的本地化。这正是新世界到高校进行招聘的重要原因，中国的文化有着自己的特性，只有企业实现了本地化的人才管理之后，才能应对这些问题。 |||

　　主持人：在企业的管理方式上，欧美企业大多采用了企业所有者与经营团队的分离，这被很多人看做是一种现代企业制度，不过，我却发现，在亚洲，克隆这种制度的企业，非常之少，你如何看待这一问题？

　　郑志刚：中国人的企业，不同于欧美，所以完全照搬欧美企业的发展模式和企业管理模式，是行不通的，必须两者结合。

　　就拿我来说，我一方面是郑氏家族的第三代，但是，在另一方面，我的知识背景、工作经历又足以支撑我成为一个足够专业的企业管理人员。一个企业制度现代不现代、合理不合理，不是看他符合不符合某一个理论，而是看是否适应企业所处的社会环境、以及企业自身所处的发展阶段，所以所有的经验都应该是因地制宜，一切从实际出发。

　　人文修养，是企业管理者的必备素质

　　主持人：刚才你也提到，自己很清楚注定是要服务于家族的事业，那在选择大学的专业时，为什么是东亚文学，而不是资本、金融或者企业管理？毕竟这些看起来似乎更顺理成章。

　　郑志刚：正因为我清楚自己以后必然要管理家族的企业，必然要从事商业的工作，我才在我选择大学专业的过程中，选择了东亚文化。要知道，人文修养对于一个人的成长、成功而言，拥有重要的意义，我希望用最为充裕的大学时间，去体会人文的内涵、去领悟我们所生存的社会，这些都是日后作为一个合格的企业管理者所必备的素质。

　　至于企业管理，我从我的祖辈、父辈那里，耳濡目染体会到了管理企业的要领，因此，对于企业管理的学习，我并不觉得有太大难度，所以，我觉得不需要在学校里花费很长的时间专门学些企业管理，财务、决策、日常管理，这些都是从实践中学习而来的，我不觉得这些有丝毫难度，金融、资本运作亦是如此。

　　而人文的情怀、对于文化的理解，对真正成熟有效的管理企业是至关重要的，因为企业生存于社会环境当中，我如果没有真正了解社会环境，就无法真正理解一个企业是怎么管理，所以，身为长孙，我知道我自己未来一定会服务于家族的企业，但在大学的相当长一段时间里，我去培养自己的人文情怀，还有对社会的了解，我就是出于这样的考虑。

　　主持人：企业的管理者从个人角度而言，可能需要相当多的人文情怀和知识储备才能成功，不过，一个企业在运作的时候，更多体现的是在商言商，新世界为人所熟知的便是在各地的旧城危改项目，尤以北京的崇文区危改项目为甚，新世界在这个项目上“深耕”了10年，我很想知道，这样一个危改项目，投入巨大，现在是否达到了预算的平衡？

　　郑志刚：从现在的情况来看，这个项目累计陆续投入了100多亿元人民币，到现在为止，已经基本上达到了预算的平衡。客观地讲，在这个危改项目运作的10年过程中，房地产行业经历了几起几落，有低谷，后来又迎来高峰，现在，基本上达到了预算的平衡，也对股东有了回馈和交待。

　　更多的时候，收益体现在我们实施崇文区旧城改造项目的过程中，完成了一个商圈的建设，不仅是住宅，也包括基础设施、商业配套等等，我们要计算的是一个长期的、全面的、综合的回报，当然，这种运作方式需要持续的资金投入，也需要企业自身拥有相应的资金实力。