从现行的城乡分割的土地管理制度看，农村隐形地产市场活跃化、复杂化对管理秩序提出了不小的挑战。但从城乡融合、乡村振兴大方向看，又是经济社会发展到一定程度的必然。可以说这种活跃是市场对农村宅基地用益物权价值的发现和反应。
近日，有媒体记者在农区采访发现，农村隐形地产市场开始进入发育期，突出标志为农村宅基地交易趋于活跃。
包括新村建设过程中，因居住环境等改善引发的购买需求；宜居宜业宜游的新形态农村引发的宅基地升值；乡村市场建设中商铺购置费用不断攀升等。
有的村庄一处宅基连房带地售价几十万元，有的地方外来人口超过本地人口，并有大量城市工商资本下乡租赁农房的情况。
应该说虽在法律层面未予承认，但农村房屋买卖并非今天才有，自20 世纪80 年代开始，这一市场就已存在。一般是买卖双方（主要是农民）找村里的文化人拟定合同，再找一两个村干部或者有威望的村民作为见证人，签字画押付钱，这笔交易就算完成了。相对来说，交易量小，范围也受局限，因此并不成气候。
如今交易量增加，范围扩大，房屋增值，交易人群多元化，也是与这些年城乡经济社会发展有关系的。
一是，城镇化进程的加快，大批农村人转移到城市就业生活，乡村闲置下来的老屋给买卖提供了可能。
二是，乡村产业形态发生变化，二三产业在乡村崛起，也需要以大量房屋以及建设用地作为基础。
三是，耕地红线与城镇化双重约束下，一些村庄尤其是经济发达村建设用地指标紧张，也催生了一定的市场。
从现行的城乡分割的土地管理制度看，农村隐形地产市场活跃化、复杂化对管理秩序提出了不小的挑战。但从城乡融合、乡村振兴大方向看，又是经济社会发展到一定程度的必然。
可以说这种活跃是市场对农村宅基地用益物权价值的发现和反应，应在规范引导的前提下，按同地、同价、同权原则使其显形化，激活农村农民的土地财产权，解放农村捆绑着的手脚。
之所以这么说，是因为地产在农村资产中占有相当的比重，其中又以宅基地的比例为最大。以福建省为例，宅基地、公共公益设施、农村经营性集体建设用地三者比例基本为8∶1∶1。
有调查表明，农民一生中60%以上的投资是住房投资。很多农民外出打工赚的钱也是回家盖一栋像样的房子。这是一块沉淀下来的巨大资产，能否有效盘活，一定程度上决定着乡村未来的发展。
现实中也能看到，这块市场是如何发育，又是怎样孕育着巨大能量的。以东部一些村庄为例，随着乡村制造业的发展，吸纳了大量外乡劳动力。人们常年在这里做工，就有把家人接来同住的需要，买菜需要菜市场，吃饭需要有饭店……
经过一段时间，商业逐步成熟，分工越发明细，原本小小的村庄便有了城镇的模样。如今随着乡村旅游业等第三产业的发展，对于农村地产的需求更加旺盛，一部分城市人口带着资金、知识和经验上山下乡，租赁农房开办民宿，发展田园综合体，使得乡村不再局限在一产的范围，经济业态更加立体，思想交流更加深入，乡村面貌的变化翻天覆地。
也不能否认，农村地产市场的隐形化带来诸多问题。由于交易多是买方与农户或村集体直接签订合同，或者村集体与农民签订合同，并未纳入国家统一的产权管理系统，其有效性是靠乡村约定俗成的自然法约束的。严格来说法理上并不站得住脚，一旦产生纠纷处理难度很大。正因此，相当一部分产权难以通过正规途径获得融资，一定程度上限制了更多资本参与乡村建设的可能。
有计划有步骤地将农村地产纳入到正规合法的程序之内，是解决这些问题的关键，也是重构产业空间，牵引乡村转型，支持乡村发展的必然选择。2015 年起，在全国一些县市进行的三块地改革，在试点中摸索一套可行的办法，也是基于这方面的考虑。
鉴于城乡区域发展不平衡，资本与农民对地价判断的差异等，在稳步推进其显形化的过程中，需要着重考虑以下因素：
一是农村地产市场的相对封闭性。农村地产市场由于并未纳入正规的全国性的统一管理系统，因此长时间局限在乡镇、县域等范围内，形成了一个个相对封闭的独立市场。城市与乡村，不同乡村之间，地产市场在多条不同的轨道上同时运行，带来价值上的一片片洼地。
二是农村地产市场开放的滞后性。农村地产市场虽然一直存在，但是由于受到各方面的限制，整体上还处于沉睡状态，其价值及未来溢价空间尚未形成合理的评价体系和标准。如何保证宅基地等入市所释放的巨大价值更多在农村体现，大部分土地出让收益留在农村，留给农民，是必须考虑的。
三是交易主体本身的差异性。同样一块钱，对于不同的人来说边际效应是不同的。一个农民，孩子要上学，老人要看病，这时候房子与钱比较，钱对他来说就更加重要。加之贫困人口钱本来就少，把支出往后推延的余地不大。在城乡差距依然很大，社会保障还不健全的情况下，农村地产交易规则设计务求周全，以免城市居民或资本下乡圈地，剥夺农民长久收益。
应该说，这方面市场上已经有比较好的探索，比如一些地方的“共享住宅”，就不是一次性买断，而是建立合理的利益联结机制。市场主体面向农村提供闲置农房改造、老旧宅基房翻建及在线资源对接、房屋资源共享销售等服务，撬动乡村旅游、民俗等第三产业的发展，农户以“地主”身份分享经营收入，达到多方共赢的目的。
也可以考虑以村为单位成立社区委员会，在产权交易过程中设置一定的约束条件，比如用途上的管制，乡村风貌上的维护，以及其它使用权限上的限制等等，也是维护村庄及农户长远利益的一个不错的办法。
城乡经济发展已经到了这样的阶段，对于如何从制度上破局的要求更加迫切了。既要守好底线，也要积极探索，现实已经把这道考题放在面前，不容回避。
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